El fideicomiso activa el sector inmobiliario

La aplicación de la Ley 189-11, que contempla la figura del fideicomiso, es para muchos la palanca que impulsará el desarrollo inmobiliario en el país. De hecho, ya las constructoras comienzan a aprovechar sus beneficios para levantar grandes proyectos de viviendas a bajo costo.

Luego de la aprobación y posterior aplicación de la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, la figura del fideicomiso comenzó a ganar espacio de forma activa en el mercado financiero, sobre todo a partir de que bancos comerciales crearan fiducias y los constructores iniciaran varios proyectos de viviendas a bajo costo al amparo de esta nueva legislación.

La nueva ley crea las bases para que se produzca un relanzamiento del sector inmobiliario local mediante la utilización del fideicomiso, con lo cual se busca reducir el déficit habitacional que sobrepasa el millón de viviendas en el país, principalmente con la construcción de casas económicas para las clases media y media baja, aunque la ley es apropiada para ejecutar proyectos inmobiliarios de cualquier índole.

La normativa contempla la agilización de los procesos de construcción, para lo cual creó la Ventilla Única, manejada por el Ministerio de Obras Públicas, que facilita los procedimientos legales a los cuales deben ser sometidos los proyectos de construcción antes de su ejecución.

Antes de la implementación de la Ventanilla Única para la Construcción, los proyectos para ser aprobados tenían que pasar, además de Obras Públicas y el ayuntamiento correspondiente, por instituciones como el Ministerio de Turismo, de Medio Ambiente, Corporación de Acueducto y Alcantarillado, el Instituto Nacional de Aguas Potables y el Cuerpo de Bomberos, entre otros, lo que retrasaba los trámites por meses.

Debido al bajo poder adquisitivo de la mayoría de los dominicanos, la nueva ley contempla exenciones de impuestos, tasas y arbitrios, que beneficiarán directamente al adquiriente de la vivienda. También contempla una nueva figura, la cuenta de ahorro programada, mediante la cual las personas podrán ahorrar hasta completar el inicial de una vivienda. La ley le dará protección a esta cuenta, que estará exenta de impuestos y de gastos de manejo.

Algo muy importante a destacar es que la nueva legislación autoriza a las Administradoras de Fondos de Pensiones a invertir en estos fideicomisos en condiciones similares a los que existen en otros países, lo que se considera será un generador de rentabilidad para los fondos, a la vez contribuirá al desarrollo del mercado inmobiliario.

A las puertas del desarrollo

Emil Montás, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), entiende que la ley que contempla la figura del fideicomiso apenas comienza a aplicarse, y que lo ha hecho fundamentalmente orientada a propiedades económicas, por lo que hasta ahora es el único segmento del mercado que se ha beneficiado de la misma.

Sostiene que los incentivos fiscales que ofrece esta ley a los desarrolladores beneficiarán posteriormente a los compradores, pero que por ahora se está hablando específicamente de propiedades de interés social cuyos costos oscilan entre dos millones y dos millones 500 mil pesos hacia abajo, pero "la realidad es que cualquier desarrollador puede trabajar con la ley de fideicomiso sin importar el precio o el monto del proyecto".

Los proyectos que han salido al mercado bajo la sombrilla de la ley del fideicomiso son bastante grandes, señala, porque para poder aprovechar los beneficios de esta nueva normativa deben ser proyectos de cierta envergadura. Puso como ejemplo los complejos habitacionales que se levantan en la periferia de la ciudad de Santo Domingo, como en las avenidas Jacobo Majluta y en Las Américas.

Transparencia en las transacciones

En otro orden, señaló que la ley que contempla el fideicomiso permite transparentar las transacciones de tierra. Dijo que usualmente los promotores para adquirir un terreno buscan hacer un acuerdo con el propietario mediante el cual le dan una parte del dinero como avance, y lo demás en sumas parciales, o le pagan con apartamentos del mismo proyecto. "Ese tipo de transacciones se da sobre todo en proyectos grandes, porque es muy difícil encontrar un promotor que esté en la disposición de pagar el cien por ciento del valor de un terreno para un desarrollo", preciso.

Montás sostuvo que el problema con estos acuerdos es que el dueño tiene que poner el certificado de propiedad del terreno a disposición del promotor, por lo que pierde el control del mismo, y si por alguna razón el proyecto no se ejecuta, "se da una situación legal un poco complicada que hace difícil desligar ese título de propiedad del proyecto, cuando incluso lo más probable es que no se llegó a saldar por completo".

Explicó que ahora con la ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, hay un elemento nuevo, un elemento neutral que es la fiducia, donde es posible colocar el título de ese inmueble y blindarlo, lo que garantiza que si por alguna razón fracasa el proyecto, el título no se verá afectado, "porque incluso no se tiene que transferir, que era ahí donde estaba el elemento crítico, cuando se tenía que transferir una propiedad que ni siquiera se había saldado por completo. Y mejor aún, esa propiedad no paga impuesto mientras está en la fiducia porque está en una especie de limbo inducido, y eso es un elemento favorable".

Asegura que de ahora en adelante va ser muy difícil que un promotor compre tierras, porque tiene la opción de decirle al propietario que pongan el certificado de título en una fiducia, y entonces podría ser parte del negocio o recibir sus pagos en sumas parciales, pero siempre con la garantía del fideicomiso.

Consideró que los profesionales que se dedican al negocio inmobiliario tienen el reto de aprender cada vez más sobre esta ley, porque en lo adelante quienes quieran vender terrenos a desarrolladores van a tener que manejar muy bien esta figura jurídica, porque en gran media estas transacciones se van a hacer a través del fideicomiso.

Las fiducias, manejadas por los bancos comerciales, tienen garantía solidaria y es una entidad neutral con orden jurídico, manifestó Montás, y aseguró que aunque la ley del fideicomiso se está orientando mayormente en el orden inmobiliario, es muy abarcadora y puede utilizarse en cualquier transacción mercantil.

Indicó que la figura del fideicomiso se ha desarrollado en otros países de Latinoamérica y ha funcionado muy bien. Puso como ejemplo a Colombia, "que despegó a nivel inmobiliario y de construcción gracias al fideicomiso, y actualmente prácticamente todos los desarrollos en ese países se hacen a través de esta figura".

A su juicio va bien en el país la implementación de la ley 189-11, aunque entiende que algunas cosas podrían ser más ágiles, como la Ventanilla Única de la Construcción, que actualmente está funcionando de manera parcial, y cree que debe funcionar mejor, porque a través de la misma se obtienen muchas ventaja; "primero, disminuye grandemente la posibilidad de corrupción, y reduce el tiempo de los tramites de permisos que retrasaban tanto los proyectos en el pasado".
¿Qué es el fideicomiso?
Según la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, el fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes o fiduciantes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.