Registro Legal de Propiedad en Republica Dominicana

Registro legal de la propiedad inmobiliaria en República Dominicana

Registro de la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana





La legislación dominicana permite que en el certificado de título que avala el derecho de propiedad sobre un inmueble se describa en detalle lo que está construido sobre el terreno. Es decir, si una persona es dueña de un terreno , y luego construye sobre el mismo, por ejemplo, una casa, o autoriza que otro la construya, entonces el dueño de la casa tiene derecho a registrar tal construcción, para que se modifique el título existente, haciendo constar la existencia de la casa construida, la cual en el lenguaje técnico se denomina “mejora” .



El procedimiento previsto en la ley depende de si el dueño de la mejora es o no el propietario del terreno. Si el dueño del inmueble lo es también de la mejora, entonces se requiere utilizar la vía denominada localización de mejora; en cambio, si el dueño de la mejora no es a la vez el propietario del inmueble, entonces el trámite es el correspondiente al registro de mejora. Ambos procedimientos se encuentran regulados por la legislación inmobiliaria, pero se someten a requisitos diferentes.



Conforme el artículo 124 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, por mejora hay que entender todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor. En materia de saneamientos, es decir, del procedimiento que dota a los inmuebles de títulos por primera vez, existe la presunción de que cualquier mejora es propiedad de la persona que resulta adjudicataria del terreno.



1. Localización de mejoras



La localización de mejoras consiste en el procedimiento que lleva a cabo el propietario de un inmueble para registrar en el título de propiedad la mejora que ha construido sobre el mismo. Mediante esta herramienta jurídica se logra actualizar el certificado de título para hacer que el mismo refleje la realidad del contenido exacto del derecho que avala, de suerte que el propietario pueda mostrar la extensión completa de su dominio con la sola presentación de su certificado de propiedad.



Esta figura se encuentra prevista en el artículo 147 del Reglamento General de Mensuras Catastrales el cual dispone que se procederá como si se tratara de una “actualización de mensura” por lo que también resultan aplicables a las diligencias los artículos 141 y siguientes del mismo Reglamento .



Significa que para poder llevar a efecto una localización de mejoras se requiere la contratación de un agrimensor , el cual debe levantar un plano parcelario ubicando con exactitud la mejora dentro del terreno de que se trate; es de rigor proceder a georreferenciar la parcela cumpliendo con los requisitos técnicos y legales previstos a tales fines. Tras ser aprobado el plano por la Dirección General de Mensuras, el expediente es remitido al Registro de Títulos correspondiente a fines de expedir un nuevo certificado de título, previa cancelación del anterior. Como resultado de este procedimiento el propietario tendrá en su nuevo certificado una descripción completa tanto del terreno como de las construcciones que existen sobre el mismo.



2. Registro de mejoras



El registro de mejoras implica que existen, a la vez, dos titulares del derecho de propiedad sobre el inmueble: uno es el dueño del terreno, otro es el dueño de la mejora que existe sobre el mismo terreno. En otros términos, el procedimiento que comentamos entraña por definición que quien procura el registro de la mejora reconoce que no es el propietario del terreno.



El requisito fundamental para que pueda registrarse una mejora es que el interesado cuente con una autorización especial expedida por el propietario del terreno en tal sentido. Es decir, el registro de mejoras sólo es posible con el consentimiento del dueño del terreno. Este consentimiento, además, debe ser otorgado cumpliendo con requisitos especiales.



Cuando se trata del registro de mejoras que se promueve por ante el Registrador de Títulos es menester que la autorización del propietario del inmueble conste en un documento auténtico, o sea, que se haya producido por ante Notario Público, de un modo solemne. En ausencia de tal requisito el Registrador de Títulos no puede registrar la mejora pues las previsiones del artículo 24 del Reglamento General de los Registros de Títulos son terminantes a tal respecto.



En cambio, cuando el registro de las mejoras se promueve por la vía judicial, existe libertad de pruebas y el interesado podrá probar la autorización del propietario ya sea mediante actos bajo firma privada o mediante los procedimientos probatorios admitidos en la Jurisdicción Inmobiliaria.



Estos mecanismos, que en la practica resultan sencillos y relativamente poco costosos, contribuyen a mejorar el registro de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.